Kamulaştirmasiz El Atma Davalari Klavuzu
kamulaştırmasız el atma davası kamulaştırmasız el atma davaları ecrimisil nedir
Kamulaştırma el atma davaları, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Ancak yasayla düzenlenmiş bir konu değildir.Bu konuya ilişkin tek yasal düzenlemede( 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 38. Maddesi) Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Uygulamada,Kamulaştırmasız El Atma Davaları, İBK, HGK ve HD’lerinin içtihatlarıyla yön bulmaktadır.Kamulaştırmasız El Atmanın tanımını basitçe şöyle yapabiliriz:Bir kamu tüzel kişisinin özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamulaştırma işlemi yapmaksızın fiilen işgal etmesidir.( Gözler, İdare Hukuku,Cilt II,S.910.) Ancak, bu tanım uygulamacı için yetersizdir.
O zaman, “neyin” kamulaştırmasız el atma olduğunu anlamaya çalışalım:
I) Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için İdare tarafından taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın fiilen el atılmış olmalıdır.
a) Bu başlığın İlk unsuru, kamulaştırmanın yapılmamış olmasıdır.
İdare hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza el atarsa, kamulaştırmasız el atıldığı açıktır. Ancak bazen idare kamulaştırma işlemine başlar, fakat kamulaştırma işlemini tamamlamadan taşınmaza el atar. İşte bu durumda da kamulaştırmasız el atma vardır.
Uygulamada bu konuyla ilgili olarak genelde karşılaşılan durum şudur: İdare, kamulaştırma işlemine başlar, kamulaştırma işlemlerini tamamlar, bankaya taşınmazın bedelini yatırır ve bloke eder, ancak, tebligat işlemi yapmaz ya da yapamaz. İşte, idare, tebligat yapmamasına rağmen fiilen taşınmaza el atmışsa, bu durumda kamulaştırmasız el atma var, diyeceğiz.
Buna ilişkin uygulamadan örnekler:
“Davalı idare, kamulaştırma kararı almış ve bedeli de bloke ettirmişse de, yapılmış bir kamulaştırma tebligatı olmadığından, davanın, kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davası olarak nitelendirilmesi doğrudur. ( 5.HD. 12.10.1998 T. E. 1998/10788, K.1998/14597)
“Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, 4650 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre, kamulaştıran idare tarafından kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına taşınmazın tescili davası açılabileceği, bu nedenle de davacının, dava hakkı bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu taşınmazın 19.6.1996 tarihli kararla kamulaştırılmasına karar verilmiş, ihtilafsız bedel mülk sahibi adına bankaya bloke edilmiş, kamulaştırma kararı taşınmaz malikine tebliğ edilmeden, taşınmaza 1.10.1994 tarihinde el atılmıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 25.maddesine göre hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi mal sahibi için tebligatla başlar. Bu nedenle davacı tarafından açılan davanın 16.5.1956 gün ve l/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı göz önünde tutularak kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davası olarak nitelendirilip, davanın esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, Doğru görülmemiştir” (.5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/7510 K. 2002/13809 T. 17.6.2002)
b) Bu başlığın ikinci unsuru, idare tarafından, kamu yararı amacıyla, özel mülkiyetteki taşınmaza, fiilen el konulmuş olmasıdır:
Uygulamada görülen ve sıklıkla tartışılan konu, askeri yasak bölgelere ilişkin konudur;
Bir bölgenin “askeri güvenlik bölgesi ya da yasak bölge” içine alınmış olması tek başına “fiili el atma” olarak değerlendirilebilir mi?
Yargıtay’a göre, taşınmazın yasak bölge içine alınması tek başına fiili el atma olarak değerlendirilemez.
“Dava kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel istemine ilişkindir. Jandarma asayiş komutanlığının 7 Ekim 1999 tarihli yazısında; dava konusu taşınmazın askeri güvenlik bölgesi içerisinde kaldığı belirtilmiştir.Dava konusu taşınmaz askeri yasak bölgeler hakkındaki Kanunun 9. maddesinde belirtilen 2. sınıf yasak bölge kapsamındadır. Taşınmazın etrafı tel örgü ile çevrilmiştir. Yasada ve sözü edilen cevabi yazıda da belirtildiği gibi arazi olarak kullanımının engellenmesi sözkonusu değildir. Komutanlıktan izin alınmak suretiyle taşınmaz malikinin arazi olarak kullanılmasına engel bir durum mevcut değildir.Diğer taraftan dava konusu taşınmaz mücavir alan sınırları içinde olup, henüz imar parselasyonu da yapılmamıştır. Belirtilen bu niteliğine göre taşınmazın sadece zirai faaliyette kullanılması mümkün olup buna da engel olunmadığına göre kamulaştırmasız el atmadan söz edilemez, bedeli de istenemez.Açıklanan nedenle davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, Doğru görülmemiştir” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2000/391 K. 2000/1260 T. 7.2.2000)
“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.Dava konusu taşınmaz, Onaylı Askeri Güvenlik Bölgesi içinde bulunmakla beraber, etrafının tel örgü içine alınmadığı gibi, parsel kapsamında maliklerinin zirai faaliyette bulunabilecekleri önceden mevcut bina ve yapı bulunması halinde oturmaya devam edebilecekleri meslek ve sanatlarını icra edebilecekleri, ancak; inşaat, tadilat, harfiyat gibi faaliyetler için izin ve ruhsat verilmeden önce yetkili komutanlığın izninin alınması gerektiği dosyada mevcut 6. Kolordu Komutanlığı yazısından anlaşılmaktadır.Bu durumda idarenin taşınmaza doğrudan müdahalesi ve sahiplenme kastı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenle davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi, Doğru görülmemiştir.( 5. HUKUK DAİRES E. 2003/11524 K. 2003/14372 T. 15.12.2003)
Uygulamada sıklıkla görülen diğer konu, taşınmazın imar planında park alanı yeşil saha vs. olarak gösterilmesi;
Bir taşınmazın imar planında, yeşil saha veya park alanı olarak gösterilmesi veya ortasında yol geçirilmesi, tek başına “fiili el atma” olarak değerlendirilemez.
“Kamulaştırmasız el koyma olgusunun kabul edilebilmesi için kamulaştırma ile el koyma yetkisi kendisine tanınmış olan gerçek veya özel bir kamu tüzelkişiliği olan kimse el koymuş olmalıdır.Kamulaştırmasız el koyma hükümlerinin uygulanması, mal sahibinin tasarrufuna engel olma ve malının elinden alınması anlamını taşıdığına göre, taşınmaz mal sahibinin elinde bulunduğu ve kullanma hakkına sahip olduğu sürece idare aleyhine bir dava açılamaz. Bu nedenledir ki, bir taşınmazın imar planında yeşil saha, park yeri olarak gösterilmesi veya ortasından bir yol geçirilmiş bulunması mal sahibine dava hakkı vermez. Mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenmiş olup, malike dilediği gibi tasarruf olanağı veren mutlak haklar arasındadır. Davacının davaya konu taşınmaz üzerinde, anılan Anayasal hüküm gereği mülkiyet hakkına sahip olduğu kuşkusuzdur. Bu hak ancak kamu yararı amacıyla sınırlanabilir.
Somut olayda davaya konu taşınmaz davalı idare tarafından yaptırılan imar planında rekreasyon ( kentsel park ) alanı olarak ayrılmış ve ilan edilmiştir. Henüz taşınmaz fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı gibi taşınmaza fiilen el atılmamıştır. Yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca, taşınmazın fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı, fiilen de el konulmadığı bu nedenle kamulaştırmasız el atma olgusundan söz etme olanağı bulunmadığı böylelikle bu durumun mülkiyet hakkı sahibi davacıya bir dava hakkı vermeyeceği sonucuna varılmıştır.” (HUKUK GENEL KURULU E. 2003/5-281 K. 2003/284 T. 9.4.2003)
Peki imar planında kamu hizmetine ayrıldığı için inşaat ruhsatı verilmemesi durumunda da fiili el atma yoktur diyebilecek miyiz?
Taşınmaz, imar planında kamu hizmetine ayrıldığı için malikin başvurusu üzerine inşaat ruhsatı verilmemiş olması da kamulaştırmasız el atmanın mevcut olmadığı sonucunu değiştirmez. (Salih Şahiniz,Kamulaştırmasız El koyma. S.60)
“Bir taşınmaza kamulaştırmasız el atmadan bahsedebilmek için; kamulaştırma yetkisine sahip olan idarenin sahiplenme maksadı ile, kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atarak kamu hizmetine ayırması veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerine tesis yapılması gerekir. Dava konusu taşınmazların 1989 tarihinde davacı tarafça satın alındığı tapu kaydından anlaşılmıştır. Dosyadaki yazışmalardan da; dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin baraj gölü mutlak koruma alanı olarak ayrıldığı, taşınmazla üzerinde davacı tarafın bina yapma istemleri hususundaki başvurularının, taşınmazların bulunduğu yerin Bayındır Barajı mutlak koruma alanı içerisinde kaldığı gerekçesi ile davalı idare tarafından reddedildiği tesbit edilmiştir.
Dava konusu taşınmazların baraj gölü mutlak koruma alanı içinde kaldığından bahisle inşaat yapılmasına müsaade edilmesi hususundaki talebin reddi, idari bir tasarruf olup davalı idarenin de fiili el atması da bulunmadığından, davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi,Doğru görülmemiştir.” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2003/12867 K. 2004/491 T. 27.1.2004)
Yine aynı şekilde “kamulaştırma şerhi” konulması tek başına, kamulaştırmasız el atma oluşturmaz;
“Taşınmazın tapu kaydı üzerine Kamulaştıma Kanununun 7. maddesine uygun olarak Kamulaştırma şerhi konulması fiili el atma olarak kabul edilmez ve fiili el atmayı başlatmaz. Dava dilekçesinde dava konusu taşınmaza kamulaştırma şerhinin konulması tarihinde fiilen el atıldığına dair beyan da bağlayıcı olmadığı gibi el atma tarihi konusunda kanaat verici nitelikte değildir.”( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/17955 K. 2002/20473 T. 12.11.2002)
c) Fiili El Atma, sürekli ve kalıcı olması gerekiyor.
Eğer kalıcı bir el koyma yoksa; açılacak davaya artık kamulaştırmasız el atma davası diyemeyiz. Bu durumda, Adli yargıda haksız fiil hükümleri uyarınca, tazminat davası açılabileceği gibi, idari eylemden doğan zarar idari yargıda tam yargı davası açılmak suretiyle, uğranılan zararın giderilmesi talep edilebilir.
Peki görevli mahkemeyi nasıl tespit edeceğiz?
İdari mercilerin verdikleri kararlar sonucunda plan ve projelere uygun el atmadan doğan zararların tazminine ilişkin dava “ idare mahkemesinin görevine giren bir tam yargı dava”sıdır.
Bunun dışındaki haksız el atmadan doğan zararların tazminine yönelik dava ise “ adli yargının görev alanına giren, Borçlar Hukuku hükümlerine bir tazminat davası”dır.(İBK.,16.05.1956 gün, E.1958/17, K.1959/15)
Uygulamadan Örnekler:
“Bir kamu kurumu tarafından bir tesisin yaptırılması sırasında Devlet malı olmayan yerlerden toprak veya kum alınması yahut böyle yerlere toprak, kum veya moloz yığılması neticesinde doğan zararların tazmini davası başkasının malına kamu kurumunun dilediği gibi elatma hakkı bulunmadığı ve plan veya projelere ve şartnamelere başkasının malına ihtiyaca göre elatılabilmesini gerektirecek esaslar konulamayacağı cihetle haksız eylemden doğan tazminat davası sayılır. Aynı kural ağaç kesilmesi hali için de söz konusudur. Bundan başka yapılan işlerin plan ve projelere aykırı yapılması hali de idari karara aykırı bir hareket bulunması itibariyle yine idari kararın uygulanmasından doğan bir zarar sayılamaz ve bu bakımdan dava haksız eylemden doğan ve adli yargı yerinde bakılması gereken bir tazminat davası olarak kabul edilir.
Temyize konu edilen davada davacı, yol yapımı sırasında davacıya ait taşınmaza hafriyat dökülmesi sonucu uğradığı zarar için tazminat istediğine göre yukarıda esasları belirtilen 11.2.1959 günlü ve 17/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararının III. bendi gözönünde bulundurulmaksızın yargı yolu bakımından mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş olması doğru değildir. Kararı davalı temyiz etmiş davacı temyiz etmemiş ise de görev hususu re'sen dikkate alınacağından kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.” (4. HUKUK DAİRESİ E. 2004/15690 K. 2004/14187 T. 13.12.2004)
“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak, davada davalı idarece, davacının tapulu tarlasının bir kısmından toprak alınmak ve bir kısmına da toprak yığılmak suretiyle kamulaştırmasız elatılarak kullanılamaz hale getirildiği iddiasıyla tazminat istemiştir.
Mahkemece de olayı, kamulaştırmasız elatma olarak nitelendirilip sözkonusu yerlerin saptanan bedeline hükmedilmiştir. Oysa, kamulaştırmasız elatmadan sözedebilmek için; elatmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki elatma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından sözetmek de olanaksızdır. O halde; davada hukuksal sebebin belirtimi hakime mevdu bir iş olup tarafların bu konudaki iddia ve taleplerinin bağlayıcı olmayacağı kuralı gözetilerek olayın alelade bir haksız eylem olarak kabulü ile, toprak alınan ve toprak yığılan sözkonusu yerlerin eski haline getirilmesi için sarfı lazım gelen giderlerin usulünce saptanması ve işte bu tür zararın tazminine karar verilmesi gerekirken, bu hususların düşünülmeyerek belirtilen şekilde taşınmazın bedeline hükmedilmesi yersizdir.
Kabul şekline göre de; anılan taşınmazın daha önce belli bir kısmının kamulaştırılmış olduğu cihetle kamulaştırma planının da mahalline uygulanarak, kamulaştırılan ve kamulaştırmasız elatıldığı ileri sürülen yerlerin aynı kroki içinde birlikte olarak gösterilmesinin sağlanması ve böylece kamulaştırmasız elatıldığı iddia edilen yerlerin kesin miktarlarının sağlıklı bir biçimde ortaya çıkarılması gerekirken bu yönden eksik inceleme ile hüküm kurulması ve ayrıca kamulaştırmasız elatıldığı öne sürülen kısmın tapu kaydının ifrazen davalı idareye geçirilmesine ilişkin hükmün bir takım koşullara bağlanması doğru değildir. (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991
adnan koray
Üye Kimliği
adnan koray İsimli Üyeye Özel Mesaj Gönderin
adnan koray İsimli Üyeye Email Gönderin
adnan koray İsimli Üyenin Tüm Mesajları Arayın
Old 22-12-2007, 23:40 #2
adnan koray
Varsayılan
II) Kamulaştırmasız el atma vardır diyebilmemiz için ikinci şart, El Atmanın Kamulaştırma Yetkisine sahip idare tarafından ve “kamu yararı” için yapılmış olmalıdır.
Yetkili olmayan idare tarafından kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el konulması halinde, uğranılan zararın tazmini, BK.m 41 uyarınca talep edilebilir, ancak, el konulan taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi karşılığında taşınmazın bedelinin ödenmesi talep edilemez.
Ayrıca,Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için idarenin taşınmaza kamu yararı amacıyla el koymuş olmalıdır. Uygulamadan bir örnek:
“Oysa, kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmek için; el atmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki el atma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından söz etmek de olanaksızdır.” (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991)
------------------ --------------------
İşte bu anlatılanlar ışığında yapılan eylemin Kamulaştırmasız El Atma olduğunu tespit ettikten sonra, kamulaştırmasız el atmanın “ne gibi” bir hukuki sonucu olacaktır? Onu incelemeye geçebiliriz.
Taşınmazına idare tarafından el konulan malik, “El atmanın önlenmesi Davası” açabileceği gibi “bedel” davası( el konulan yerin bedelinin tahsili) da açabilir. Yani malik, bu konuda seçim hakkına sahiptir, bu davalardan dilediğini açabilir. Bunun hukuki dayanağı ise, 16.05.1956 gün ve 1-6 sayılı İBK’dır. Buna göre,
“Usulü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulu yola kalbedilen şahsın, esas itibariyle, gayrimenkulunu yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulunun bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.5.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
I)ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
DAVACI : El atılan taşınmazın maliki veya mirasçısı tarafından açılır.
Zilyetliğe dayanılarak bu dava açılamaz. “davacıların malik olmayıp mahkemece zilyetlik durumlarının araştırılarak malik sıfatıyla hareket ettikleri kabul edilmek suretiyle müdahalenin men’inine karar verilmesi bu nedenle doğru görülmemiştir.” ( 5. HD.30.12.1999. gün 20848/22097)
Yeni Türk Medeni Kanunun 702.maddesi uyarınca, mirasçılardan her biri bu davayı tek başına açıp tek başına takip edebileceklerdir.
DAVALI : Taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın el koyan İdaredir. Ancak, el koyan idare, uygulamada karıştırılmaktadır.
Uygulamada en çok karşılaşılan ve karıştırılan durum, köprü yapımı,yol yapımı gibi köylere hizmet götürme ile ilgili işlerde dava köy muhtarlığına açılmaktadır. Bu davalarda husumet, İl Özel İdaresine yöneltilmesi gerekmektedir.
“ Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun uyarınca köy yollarının yapımı ve bakımı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'ne aittir. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün hükmi şahsiyeti de 5286 Sayılı Yasa ile sona ererek İl Özel İdare Müdürlüğü'ne bağlanmıştır. Bu nedenle davanı İl Özel İdare Müdürlüğü'ne karşı açılması gerektiği düşünülmeden husumet ehliyeti bulunmayan köy muhtarlığına karşı açılan davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir”( E. 2005/11993 K. 2005/11223 T. 20.10.2005)
Görevli Mahkeme: El Konulan Yerin değerine göre tayin olunan mahkeme
Yetkili Mahkeme : Taşınmazın Bulunduğu yerdeki Mahkeme
II) BEDEL DAVASI
El konulan taşınmazın maliki, dilerse, El Atmanın Önlenmesi davası açmak yerine el konulan yerin bedelini verilmesini dava edebilir. Eğer el atmanın önlenmesi davası yerine bedel davası açarsa, malik, taşınmazın mülkiyetinin idareye devrine razı demektir. Bu nedenle bu tür bir dava yolu seçildiğinde, taşınmazın devriyle birlikte bedel talep edilmelidir.
Bedel davası, doğrudan açılabildiği gibi, önce el atmanın önlenmesi davası açılıp sonra bu dava ıslah yoluyla Bedel davasına dönüştürülebilir. El atmanın önlenmesi davası sonuçlanıp kesinleşse dahi bedel davası açılabilir.( HGK. 15.10.1975, E1975/5-741, K.976/2628)
DAVACI: El Konulan yerin maliki ve mirasçıları
DAVALI: El koyan İdare
GÖREVLİ MAHKEME: Genel hükümlere göre tayin olunacaktır. Yani talep edilen miktara göre görevli mahkeme tespit edilecektir. (Bazen, Kamulaştırma Kanunu uyarınca asliye hukuk mahkemesinde açıldığı ve mahkemenin değere göre görevsizlik kararı verdiği gözlemlenmektedir.)
“Kamulaştırma Kanununun göreve ilişkin 37.maddesi kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında uygulanmaz. Dava edilen miktara göre davaya bakmak Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi içindedir. İşin esasına girilerek talep hakkında karar vermek gerektiği düşünülmeden davanın görev yönünden reddine karar verilmesi,” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3374 K. 2002/5778 T. 12.3.2002)
YETKİLİ MAHKEME : Yetkili Mahkeme de genel hükümlere göre saptanır.
“Kamulaştırmasız elatma nedeniyle ödence davası, davalının ikametgahında da açılabilir. Yetki yönünden usulün 13. Maddesine bağlı değildir.” (HUKUK GENEL KURULU E. 1984/3-356 K. 1984/719 T. 20.6.1984)
II) Kamulaştırmasız el atma vardır diyebilmemiz için ikinci şart, El Atmanın Kamulaştırma Yetkisine sahip idare tarafından ve “kamu yararı” için yapılmış olmalıdır.
Yetkili olmayan idare tarafından kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el konulması halinde, uğranılan zararın tazmini, BK.m 41 uyarınca talep edilebilir, ancak, el konulan taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi karşılığında taşınmazın bedelinin ödenmesi talep edilemez.
Ayrıca,Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için idarenin taşınmaza kamu yararı amacıyla el koymuş olmalıdır. Uygulamadan bir örnek:
“Oysa, kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmek için; el atmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki el atma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından söz etmek de olanaksızdır.” (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991)
------------------ --------------------
İşte bu anlatılanlar ışığında yapılan eylemin Kamulaştırmasız El Atma olduğunu tespit ettikten sonra, kamulaştırmasız el atmanın “ne gibi” bir hukuki sonucu olacaktır? Onu incelemeye geçebiliriz.
Taşınmazına idare tarafından el konulan malik, “El atmanın önlenmesi Davası” açabileceği gibi “bedel” davası( el konulan yerin bedelinin tahsili) da açabilir. Yani malik, bu konuda seçim hakkına sahiptir, bu davalardan dilediğini açabilir. Bunun hukuki dayanağı ise, 16.05.1956 gün ve 1-6 sayılı İBK’dır. Buna göre,
“Usulü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulu yola kalbedilen şahsın, esas itibariyle, gayrimenkulunu yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulunun bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.5.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
I)ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
DAVACI : El atılan taşınmazın maliki veya mirasçısı tarafından açılır.
Zilyetliğe dayanılarak bu dava açılamaz. “davacıların malik olmayıp mahkemece zilyetlik durumlarının araştırılarak malik sıfatıyla hareket ettikleri kabul edilmek suretiyle müdahalenin men’inine karar verilmesi bu nedenle doğru görülmemiştir.” ( 5. HD.30.12.1999. gün 20848/22097)
Yeni Türk Medeni Kanunun 702.maddesi uyarınca, mirasçılardan her biri bu davayı tek başına açıp tek başına takip edebileceklerdir.
DAVALI : Taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın el koyan İdaredir. Ancak, el koyan idare, uygulamada karıştırılmaktadır.
Uygulamada en çok karşılaşılan ve karıştırılan durum, köprü yapımı,yol yapımı gibi köylere hizmet götürme ile ilgili işlerde dava köy muhtarlığına açılmaktadır. Bu davalarda husumet, İl Özel İdaresine yöneltilmesi gerekmektedir.
“ Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun uyarınca köy yollarının yapımı ve bakımı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'ne aittir. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün hükmi şahsiyeti de 5286 Sayılı Yasa ile sona ererek İl Özel İdare Müdürlüğü'ne bağlanmıştır. Bu nedenle davanı İl Özel İdare Müdürlüğü'ne karşı açılması gerektiği düşünülmeden husumet ehliyeti bulunmayan köy muhtarlığına karşı açılan davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir”( E. 2005/11993 K. 2005/11223 T. 20.10.2005)
Görevli Mahkeme: El Konulan Yerin değerine göre tayin olunan mahkeme
Yetkili Mahkeme : Taşınmazın Bulunduğu yerdeki Mahkeme
II) BEDEL DAVASI
El konulan taşınmazın maliki, dilerse, El Atmanın Önlenmesi davası açmak yerine el konulan yerin bedelini verilmesini dava edebilir. Eğer el atmanın önlenmesi davası yerine bedel davası açarsa, malik, taşınmazın mülkiyetinin idareye devrine razı demektir. Bu nedenle bu tür bir dava yolu seçildiğinde, taşınmazın devriyle birlikte bedel talep edilmelidir.
Bedel davası, doğrudan açılabildiği gibi, önce el atmanın önlenmesi davası açılıp sonra bu dava ıslah yoluyla Bedel davasına dönüştürülebilir. El atmanın önlenmesi davası sonuçlanıp kesinleşse dahi bedel davası açılabilir.( HGK. 15.10.1975, E1975/5-741, K.976/2628)
DAVACI: El Konulan yerin maliki ve mirasçıları
DAVALI: El koyan İdare
GÖREVLİ MAHKEME: Genel hükümlere göre tayin olunacaktır. Yani talep edilen miktara göre görevli mahkeme tespit edilecektir. (Bazen, Kamulaştırma Kanunu uyarınca asliye hukuk mahkemesinde açıldığı ve mahkemenin değere göre görevsizlik kararı verdiği gözlemlenmektedir.)
“Kamulaştırma Kanununun göreve ilişkin 37.maddesi kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında uygulanmaz. Dava edilen miktara göre davaya bakmak Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi içindedir. İşin esasına girilerek talep hakkında karar vermek gerektiği düşünülmeden davanın görev yönünden reddine karar verilmesi,” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3374 K. 2002/5778 T. 12.3.2002)
YETKİLİ MAHKEME : Yetkili Mahkeme de genel hükümlere göre saptanır.
“Kamulaştırmasız elatma nedeniyle ödence davası, davalının ikametgahında da açılabilir. Yetki yönünden usulün 13. Maddesine bağlı değildir.” (HUKUK GENEL KURULU E. 1984/3-356 K. 1984/719 T. 20.6.1984)
Kamulaştırmasız El atma Davalarında en önemli konulardan biri de, açılan bedel davasında, mahkeme tarafından bedelin tespiti konusudur:
BEDELİN TESPİTİ
Genel olarak;
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el konulan yerin bedeli tespit edilirken, “taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak, bu yerin dava tarihindeki değeri” belirlenir.
“Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın el atma günündeki niteliğine göre dava tarihindeki değerinin biçilmesi gerekir. Bilirkişi raporunda değerlendirmenin hangi tarihe göre yapıldığının belirtilmemesi, doğru görülmemiştir”( 5. HUKUK DAİRESİ E. 1992/3527 K. 1992/77000 T. 11.3.1992)
Bedel tespit edilirken Kamulaştırma Kanunun Değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacaktır
Kamulaştırma bedelinin tespitinde, her şeyden önce, kamulaştırılan taşınmazın ”cins ve nevi” tespit edilmesi gerekir.Yani, kamulaştırılan taşınmazın arazi vasfında mı yoksa arsa vasfında mı olduğunun tespiti çok önemlidir. Buna göre tespit edilecek bedel de değişecektir.Zira, arsaların ve arazilerin değerlerin tespiti farklı esaslara tabidir. Arazi vasfındaki taşınmazlara “gelir” esasına göre değer biçilirken, arsa vasfındaki taşınmazlara “emsal esası”na göre değer biçilecektir.
Peki arsa ve arazi ayrımını nasıl yapacağız?
Bir taşınmaz, belediye imar planı kapsamında yer alıyorsa, arsa vasfındadır. İmar planları ise, “nazım imar planı” ve uygulama imar planından oluşur.
5. Hukuk Dairesi, gerek nazım imar planında gerek uygulama imar planında kapsamında yer alan taşınmazları başka hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında olduğunu kabul etmişti. Buna karşılık, eğer taşınmaz hiçbirinin kapsamında değilse, bu taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye sınırlarında ya da komşu(mücavir) alan içinde olması gerekiyordu.Ayrıca etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanılması gerekiyordu.
18.HD’si ise, 5. HD’den farklı olarak,sadece uygulama imar planında kapsamında kalan yerleri hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında sayıyor.Buna karşılık taşınmaz uygulama imar planı kapsamında değilse, ya nazım imar planı kapsamında kalacak ya da belediye sınırları içinde veyahut mücavir alan içinde olacak. Buna ek olarak etrafı meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekmektedir, diyordu, arsa vasfını taşıyabilmesi için…
İşte bu içtihat farklılığı 1998 yılında İBK’yla giderildi Bu konuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca, 17.04.1998 gün ve 1996/3 E, 1998/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı verildi. Bu içtihada göre, “Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim ( büyükşehir, il, ilçe, köy ), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da gözönünde bulundurulabilir”
Arsa- arazi ayrımına ilişkin çeşitli yargı içtihatları:
“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye imar planı içinde olması, değilse belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte, etrafının meskun olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Belediye Başkanlığının cevabi yazılarında, Bayındır Barajı orta mesafeli koruma kuşağında yer aldığı, 1/1000 ve 1/5000'lik imar planları kapsamı dışında, belediye sınırları içinde kaldığı, ancak meskun mahalde bulunmadığı, belediye hizmetlerinin tümünden yararlanmadığı anlaşıldığına göre taşınmazın arazi vasfında kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden değerinin biçilmesi gerekirken arsa niteliğinde kabul edilerek değer biçen raporlara göre hüküm kurulması hatalıdır.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9487 K. 2004/10387 T. 25.10.2004)
“Bir taşınmaza arsa olarak değer biçilebilmesi için belediye imar planı sınırları içinde olması, olmadığı takdirde belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Pendik Belediye Başkanlığının cevabi yazısından, dava konusu taşınmazın Ömerli Barajı içme suyu havzasında çevre düzeni koruma alanında, ağaçlandırılacak alanda kaldığı anlaşılmaktadır. Bayındırlık Bakanlığının arsalarla ilgili tebliğine ve özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 Esas-1998/1 sayılı kararına göre, zirai faaliyette kullanılan bu tür yerler arsa sayılamayacağından, dava konusu taşınmazın ağaçlandırılacak alan olması, zirai faaliyette kullanılması arsa niteliğinde olmadığını göstermektedir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2004/2792K. 2004/4556T. 13.4.2004)
“Bir taşınmazın arsa vasfında kabul edilebilmesi için belediye imar planı içinde olması, olmadığı takdirde belediye sınırları veya mücavir alan içinde bulunması ve ayrıca etrafının meskun olup belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Dava konusu taşınmaz ise belediye imar planı ve belediye mücavir alan sınırları dışında kaldığı gibi, etrafı meskun olmayıp belediye hizmetlerinden de tam olarak yararlanmamaktadır. Diğer taraftan Kocaeli Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünden dosyaya gelen cevabi yazıda taşınmazın 1/25.000 ölçekli Gebze ve yakın çevresi çevre düzenleme nazım imar planı içerisinde sanayi ve depolama alanında kaldığı belirtilmiştir. Toplanan delillerden taşınmazın arazi niteliğinde bulunduğu ve bu durumuna göre değerlendirilmesi gerektiği gözetilmeden arsa olarak kabul edilip taşınmaza fazla bedele hükmedilmesi, Doğru görülmemiştir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/12128K. 2004/1656T. 24.2.2004)
“Uygulama imar planında bulunmayan taşınmazın arsa sayılabilmesi için araştırma yapılırken, keşif tutanağına hakimin genel ve objektif gözlemlerinin yazılması taşınmazın çevresi ile birlikte arsa sayılması için gerekli unsurları haiz olup olmadığını gösterecek nitelikte hakim tarafından onaylanmış ve dava konusu yer işaretlenmiş fotoğraflarının ve çevredeki yapılaşma ve tesisleri gösteren ayrıntılı plan yada krokisinin ve bağlı olduğu yerleşim merkezi ya da il, ilçe merkezine uzaklığının belirlenmesi ve tüm bu araştırmalar sonucuna göre arsa yada arazi olarak değerlendirilmesi gerekir.” (18. HUKUK DAİRESİE. 2002/5049 K. 2002/5913 T. 21.5.2002)
Arsa vasfındaki taşınmazın değerinin tespiti meselesi;
Arsa vasfındaki taşınmazların bedel tespitinde her şeyden önce ve önemlisi, “emsale göre değer biçme” yöntemidir. Bu yönteme göre, kamulaştırma tarihinden önceki bir tarihte, kamulaştırılan taşınmazın yakınında bulunan ve bununla aynı nitelik ve özellikleri taşıyan bir taşınmazın satımında ödenmiş olunan “satım bedeli” kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde esas alınır. Eğer aynı nitelikte taşınmazlar bulunamazsa benzer niteliktekiler bulunmaya çalışılır.
Aynı bölgede ve kamulaştırılan(kamulaştırmasız el konulan) taşınmazın yakınındaki bir taşınmaz ve kamulaştırma tarihine yakın tarihteki değer esas alınmalıdır. Ancak, bu mümkün olmadığı sürece başka bir bölgedeki taşınmazda emsal teşkil edebilir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004 ve benzeri içtihatlar)Kamulaştırmadan önceki tarihte yapılan satışlar dikkate alınabilir ancak kamulaştırmadan sonraki tarihte yapılmış satışlar dikkate alınmaz.
Ve yargı kararlarında sıkça belirtildiği üzere “özel amaçlı satışlar” emsal olarak alınmaz. Yargıtay’a göre şu satımlar “özel amaçlı satım” niteliğindedir:
a)Muvazaalı satımlar
b)Bir bankanın ticari faaliyet göstermek için yaptığı alımlar
c)Benzin istasyonu kurmak için cüz’i bir yerin alınması
d)Kamulaştırma karşılığı satımlar
e)Harici satımlar(adi senetle yapılan satımlar)
f)Paydaşlar arasında yapılan satımlar
Bu açıklamalar ışığında yerel mahkeme arsanın değerini tespit ederken şöyle yapmalıdır:
Arsaların değerinin dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla taraflara dava tarihinden önceki yakın tarihlerde ve yakın yerlerdeki alım-satıma ait emsal satışları ibraz etmeleri hususunda mehil verilmesi ve gerektiğinde aynı özellikleri taşıyan emsal satışların ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden re'sen getirtilmesi, bilirkişi kurulları marifetiyle emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/392 K. 2004/1912 T. 27.2.2004)
Değer tespitinde Emsale göre değer biçme yöntemi haricinde Kamulaştırma kanunun 11. maddesi uyarınca şu unsurlarda dikkate alınır:
a)Taşınmazın Yüzölçümü
b)Varsa Vergi Beyanı
c)Resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
d)Taşınmazın bütün nitelik ve unsurları
e)Diğer objektif ölçüler
Yargıtay İçtihatlarına göre, arsa vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** Değer tespiti özel amacı olmayan satışlara göre, ikisi teknik ve birisi de mahalli bilirkişiden oluşan üç kişilik bilirkişi kurulunca yapılması gerekir.( 12.7.2005, 7902/8472. 5HD)
*** Eski satışların emsal alınması halinde, eski satışlara kamulaştırma günü arasında geçen zaman içinde taşınmaz malların değerinde ortaya çıkacak değişikler gösterilerek ve fiyat endeksleri uygulanarak değer biçilmesi gerekir.
*** Bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu denetlenmelidir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004)
*** Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüslerinin sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği bedelin dikkate alınmamasıgerekir. (5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/3544 K. 2004/5104 T. 26.4.2004)
*** Emsalden fazla değer biçilmesi için taşınmazın üstün nitelikleri gösterilmesi gerekir.(5. HD. 2.7.1997,9887/11168)
Arazi Vasfındaki Taşınmazın Değerinin Tespiti;
Arazilerin değeri “gelir esasına” göre tespit edilir. Değerin tespitinde her şeyden önce taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, hesaplanır. Sonra da buluna gelire göre arazinin değeri saptanır.
Arazinin değeri, gelire göre nasıl saptanacaktır?
Bilimsel bir yol izlenecektir. Yıllık safi gelir, kapitalizasyon faizine bölünerek taşınmazın değeri tespit edilir. Buna uygulamada rant formülü denmektedir. Kapitalizasyon faizi ise, belli bir bölge de, aynı yıl içinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki, arazinin gerçek satış bedeli ile net gelirine oranlanarak bulunur. Türkiye’de bu oran %3 ila %15 arasında değişmektedir. Örneğin Iğdır’da genelde %5 alınmaktadır.
Hukuk Genel Kurulunun Kapitalizasyon faizi ile ilgili açıklayıcı bir içtihatı kapsamında uygulama yön bulmaktadır:
“Arazinin rantı ( net geliri ) ile o arazinin satış değeri ( çıplak değer ) arasındaki oran olarak tanımlanan; belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlaranak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarınınherbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen Kapitalizasyon faizi dir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama Kapitalizasyon faizi oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın; kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde uygulanacak Kapitalizasyon faizi oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri ( kent ve kasabaya yakınlığı; ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi ) belirlendikten sonra saptanır. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, - yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar % 3-% 15 arasında değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay'ın, yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, incemele konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan Kapitalizasyon faizi oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak uygulanması gerekli olup, bu,suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı bilirkişi tarafından, ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.(28.06.1995,1995/18-246E, 1995/687K.)
Yargıtay içtihatlarına göre, arazi vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** taşınmaza ekilebilecek ürün geliri üzerinden değer biçilirken münavebe ürünlerinin dekara ortalama verim miktarları ile hasat zamanındaki kilogram satış fiyatları üzerinden değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2005/12928 K. 2006/108 T. 23.1.2006)
*** Münavebe ürünleri dışında, taşınmaza değer biçilebilmesi için davalının dava konusu taşınmazda başka ürünü ekip hasat ettiğini, toptancı halinde yapılması gereken satış belgeleri ile ispat etmesi gerekir.
*** Kamulaştırmasız el atma davalarında dava tarihine göre taşınmaza değer biçilmesi gerekir.
Kamulaştırmasız El Atma Davlarında özellik arz eden durumlar:
Üzerinde ağaç bulunan taşınmazın değerinin tespiti;
Arsa vasfındaki taşınmazın üzerinde, ağaç bulunması durumunda taşınmazın değeri, emsal esasına göre tepsi edildikten sonra, ağaçların değeri hesaplanır ve taşınmazın değerine eklenir.
Arazi vasfında ise; arazinin değerini ağaçlar oluşturuyorsa, yani arazi üzeri kapama bahçe, ya da kavak ağaçları ile kaplı olduğu hallerde arazinin değeri bu ağaçların değeridir. Arazinin değerini ağaçlar oluşturmuyorsa, ağaçların değeri bulunur ve bu arazinin değerine eklenir.
“Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, üzerinde kapama bahçe niteliğini verecek sayıda meyveli ağaç bulunan taşınmazların kapama meyve bahçesi olarak -dekar başına elde edilecek net gelir esas alınmak suretiyle- zemini ve üzerindeki ağaçları kapsayacak biçimde değerlendirileceği kabul edilmektedir.
Bu nedenle mahkemece nar ve narenciye ağaçlarının taşınmaz üzerinde normal sıklıkta kaplayacakları alan ayrı ayrı saptanıp nar ve narenciye bahçesi olarak değerlendirilmeli, ( ağaçların yaşı ve cinsi belirtilerek ) dekar başına ürün miktarı, üretim maliyeti ve toptan satış fiyatlarını gösterir resmi veriler getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalı, 2942 sayılı Yasanın 15.maddesinin 11.fıkrası hükmü de gözetilip varılacak sonuca göre işlem yapılmalı ve oluşacak duruma göre karar verilmelidir”( 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/6116 K. 2002/6970 T. 17.6.2002
Üzerinde yapı bulunan taşınmazın Değerinin tespiti;
“Arsa” vasfında bulunan taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda arsanın değeri emsal esasına tespit edildikten sonra, yapının değeri hesaplanıp bu iki değer toplanır.Yani zemin ile binanın değeri ayrı ayrı hesaplanır.
Arazi vasfındaki taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda ise iki şekilde hesaplama yapılır: Birincisi, arazinin değeri gelir esasına göre hesaplanır daha sonrada binanın değeri tespit edilir ve bu iki değer toplanır.
İkincisi, taşınmazın üzerindeki yapı,taşınmazın gelir getirmesine doğrudan katkı yapıyorsa, taşınmazın değeri gelir esasına göre hesaplanır, hesaplanan değere yapının da değeri de dahil olduğundan ayrıca yapının değeri hesaplanmaz.
Kısmi Kamulaştırma durumunda bedelin tespiti,
İdare taşınmazın tamamını kamulaştırabileceği gibi bir kısmını da kamulaştırabilir ya da bir kısmına el koyabilir. Bu durumda kamulaştırma kanunun 12. maddesi kıyasen uygulanacaktır.Kısmi kamulaştırmasız el koyma durumunda;
Eğer geriye kalan kısmın değerinde değişiklik olmamışsa, yalnız kamulaştırılan kısmın değeri tespit edilir.
Geriye kalan kısmın değerinde azalma olması durumunda, bu azalmanın miktarı tespit edilir ve bulunan bu değer kamulaştırılan kısmın değerine eklenir. Kanunda taşınmaz malikine ödenecek değer azalmasının oranına ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır ancak, Yargıtay, kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki değer kaybı % 50 yi geçmesi durumunda,davacıya %50 ile ile yetinip yetinmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu orana göre, hüküm kurulmalı, yetinmediği takdirde, davalı idareye geriye kalan kısmın bedelini ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyetini kazanması imkanı sağlanmalıdır, demektedir.
“Dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan ve krokili raporda ( e ) harfi ile gösterilen 223 m2'lik kısımda % 70 oranında değer kaybı öngörülerek kamulaştırma bedeline ekleme yapılmıştır. Kısmî olarak yapılan kamulaştırmalarda kamulaştırmadan arta kalan kesimdeki değer kaybının % 50 oranını geçmesi hallerinde davacıya % 50 oranında değer kaybı ile yetinilip yetinilmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu miktara göre hüküm kurulması, yetinmediği takdirde davalı idareye geri kalan taşınmaz bedelinin tamamını ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyet hakkını kazanması imkânı sağlanmalı ve talep ettiği takdirde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilmeli, aksi halde bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalışı oranına göre karar verilmelidir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/10019 K. 2003/12669 T. 3.11.2003)
Geriye kalan kısmın değerinde artma olması durumunda, kamulaştırılan kısmın değerinden, geriye kalan kısmın değeri düşürülür.Ancak yapılacak indirimkamulaştırma değerinden %50 den fazla olamaz.
Geriye kalan kısmın işe yaramaz hale gelmesi durumunda, Talep halinde( kamulaştırma kanunun 12/5 kıyasen şartlar varsa-süre şartı hariç-) idare kalan bu kısmı da kamulaştırmak zorundadır.
-------------------- ----------------------------------
Kamulaştırmasız El Atma davalarını yukarıda inceledik. Davacı bu davalarla birlikte, taşınmaz üzerinde bulunulan yapılara zarar verilmişse, tazminat davası da açabilecektir. Ayrıca açılacak davalarda ecrimisil talep edebileceği gibi bedel davasında faiz de talep edebilir.
Ecrimisil, bedel davası ile birlikte talep edildiği takdirde, malik, dava gününde bu yerin mülkiyetini idareye devretmeye razı olduğundan dava gününden sonra ecrimisil talep edilemez.
Faiz, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırma yapılmaksızın el koyma nedeniyle açılan bedel davasında, el koyma gününden değil, dava gününden başlatılarak yürütülmelidir.Ayrıca istenebilecek faiz, yasal faizdir.
frmpaylaş.com
Kamulaştırma el atma davaları, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Ancak yasayla düzenlenmiş bir konu değildir.Bu konuya ilişkin tek yasal düzenlemede( 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 38. Maddesi) Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Uygulamada,Kamulaştırmasız El Atma Davaları, İBK, HGK ve HD’lerinin içtihatlarıyla yön bulmaktadır.Kamulaştırmasız El Atmanın tanımını basitçe şöyle yapabiliriz:Bir kamu tüzel kişisinin özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamulaştırma işlemi yapmaksızın fiilen işgal etmesidir.( Gözler, İdare Hukuku,Cilt II,S.910.) Ancak, bu tanım uygulamacı için yetersizdir.
O zaman, “neyin” kamulaştırmasız el atma olduğunu anlamaya çalışalım:
I) Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için İdare tarafından taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın fiilen el atılmış olmalıdır.
a) Bu başlığın İlk unsuru, kamulaştırmanın yapılmamış olmasıdır.
İdare hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza el atarsa, kamulaştırmasız el atıldığı açıktır. Ancak bazen idare kamulaştırma işlemine başlar, fakat kamulaştırma işlemini tamamlamadan taşınmaza el atar. İşte bu durumda da kamulaştırmasız el atma vardır.
Uygulamada bu konuyla ilgili olarak genelde karşılaşılan durum şudur: İdare, kamulaştırma işlemine başlar, kamulaştırma işlemlerini tamamlar, bankaya taşınmazın bedelini yatırır ve bloke eder, ancak, tebligat işlemi yapmaz ya da yapamaz. İşte, idare, tebligat yapmamasına rağmen fiilen taşınmaza el atmışsa, bu durumda kamulaştırmasız el atma var, diyeceğiz.
Buna ilişkin uygulamadan örnekler:
“Davalı idare, kamulaştırma kararı almış ve bedeli de bloke ettirmişse de, yapılmış bir kamulaştırma tebligatı olmadığından, davanın, kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davası olarak nitelendirilmesi doğrudur. ( 5.HD. 12.10.1998 T. E. 1998/10788, K.1998/14597)
“Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, 4650 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre, kamulaştıran idare tarafından kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına taşınmazın tescili davası açılabileceği, bu nedenle de davacının, dava hakkı bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu taşınmazın 19.6.1996 tarihli kararla kamulaştırılmasına karar verilmiş, ihtilafsız bedel mülk sahibi adına bankaya bloke edilmiş, kamulaştırma kararı taşınmaz malikine tebliğ edilmeden, taşınmaza 1.10.1994 tarihinde el atılmıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 25.maddesine göre hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi mal sahibi için tebligatla başlar. Bu nedenle davacı tarafından açılan davanın 16.5.1956 gün ve l/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı göz önünde tutularak kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davası olarak nitelendirilip, davanın esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, Doğru görülmemiştir” (.5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/7510 K. 2002/13809 T. 17.6.2002)
b) Bu başlığın ikinci unsuru, idare tarafından, kamu yararı amacıyla, özel mülkiyetteki taşınmaza, fiilen el konulmuş olmasıdır:
Uygulamada görülen ve sıklıkla tartışılan konu, askeri yasak bölgelere ilişkin konudur;
Bir bölgenin “askeri güvenlik bölgesi ya da yasak bölge” içine alınmış olması tek başına “fiili el atma” olarak değerlendirilebilir mi?
Yargıtay’a göre, taşınmazın yasak bölge içine alınması tek başına fiili el atma olarak değerlendirilemez.
“Dava kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel istemine ilişkindir. Jandarma asayiş komutanlığının 7 Ekim 1999 tarihli yazısında; dava konusu taşınmazın askeri güvenlik bölgesi içerisinde kaldığı belirtilmiştir.Dava konusu taşınmaz askeri yasak bölgeler hakkındaki Kanunun 9. maddesinde belirtilen 2. sınıf yasak bölge kapsamındadır. Taşınmazın etrafı tel örgü ile çevrilmiştir. Yasada ve sözü edilen cevabi yazıda da belirtildiği gibi arazi olarak kullanımının engellenmesi sözkonusu değildir. Komutanlıktan izin alınmak suretiyle taşınmaz malikinin arazi olarak kullanılmasına engel bir durum mevcut değildir.Diğer taraftan dava konusu taşınmaz mücavir alan sınırları içinde olup, henüz imar parselasyonu da yapılmamıştır. Belirtilen bu niteliğine göre taşınmazın sadece zirai faaliyette kullanılması mümkün olup buna da engel olunmadığına göre kamulaştırmasız el atmadan söz edilemez, bedeli de istenemez.Açıklanan nedenle davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, Doğru görülmemiştir” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2000/391 K. 2000/1260 T. 7.2.2000)
“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.Dava konusu taşınmaz, Onaylı Askeri Güvenlik Bölgesi içinde bulunmakla beraber, etrafının tel örgü içine alınmadığı gibi, parsel kapsamında maliklerinin zirai faaliyette bulunabilecekleri önceden mevcut bina ve yapı bulunması halinde oturmaya devam edebilecekleri meslek ve sanatlarını icra edebilecekleri, ancak; inşaat, tadilat, harfiyat gibi faaliyetler için izin ve ruhsat verilmeden önce yetkili komutanlığın izninin alınması gerektiği dosyada mevcut 6. Kolordu Komutanlığı yazısından anlaşılmaktadır.Bu durumda idarenin taşınmaza doğrudan müdahalesi ve sahiplenme kastı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenle davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi, Doğru görülmemiştir.( 5. HUKUK DAİRES E. 2003/11524 K. 2003/14372 T. 15.12.2003)
Uygulamada sıklıkla görülen diğer konu, taşınmazın imar planında park alanı yeşil saha vs. olarak gösterilmesi;
Bir taşınmazın imar planında, yeşil saha veya park alanı olarak gösterilmesi veya ortasında yol geçirilmesi, tek başına “fiili el atma” olarak değerlendirilemez.
“Kamulaştırmasız el koyma olgusunun kabul edilebilmesi için kamulaştırma ile el koyma yetkisi kendisine tanınmış olan gerçek veya özel bir kamu tüzelkişiliği olan kimse el koymuş olmalıdır.Kamulaştırmasız el koyma hükümlerinin uygulanması, mal sahibinin tasarrufuna engel olma ve malının elinden alınması anlamını taşıdığına göre, taşınmaz mal sahibinin elinde bulunduğu ve kullanma hakkına sahip olduğu sürece idare aleyhine bir dava açılamaz. Bu nedenledir ki, bir taşınmazın imar planında yeşil saha, park yeri olarak gösterilmesi veya ortasından bir yol geçirilmiş bulunması mal sahibine dava hakkı vermez. Mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenmiş olup, malike dilediği gibi tasarruf olanağı veren mutlak haklar arasındadır. Davacının davaya konu taşınmaz üzerinde, anılan Anayasal hüküm gereği mülkiyet hakkına sahip olduğu kuşkusuzdur. Bu hak ancak kamu yararı amacıyla sınırlanabilir.
Somut olayda davaya konu taşınmaz davalı idare tarafından yaptırılan imar planında rekreasyon ( kentsel park ) alanı olarak ayrılmış ve ilan edilmiştir. Henüz taşınmaz fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı gibi taşınmaza fiilen el atılmamıştır. Yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca, taşınmazın fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı, fiilen de el konulmadığı bu nedenle kamulaştırmasız el atma olgusundan söz etme olanağı bulunmadığı böylelikle bu durumun mülkiyet hakkı sahibi davacıya bir dava hakkı vermeyeceği sonucuna varılmıştır.” (HUKUK GENEL KURULU E. 2003/5-281 K. 2003/284 T. 9.4.2003)
Peki imar planında kamu hizmetine ayrıldığı için inşaat ruhsatı verilmemesi durumunda da fiili el atma yoktur diyebilecek miyiz?
Taşınmaz, imar planında kamu hizmetine ayrıldığı için malikin başvurusu üzerine inşaat ruhsatı verilmemiş olması da kamulaştırmasız el atmanın mevcut olmadığı sonucunu değiştirmez. (Salih Şahiniz,Kamulaştırmasız El koyma. S.60)
“Bir taşınmaza kamulaştırmasız el atmadan bahsedebilmek için; kamulaştırma yetkisine sahip olan idarenin sahiplenme maksadı ile, kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atarak kamu hizmetine ayırması veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerine tesis yapılması gerekir. Dava konusu taşınmazların 1989 tarihinde davacı tarafça satın alındığı tapu kaydından anlaşılmıştır. Dosyadaki yazışmalardan da; dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin baraj gölü mutlak koruma alanı olarak ayrıldığı, taşınmazla üzerinde davacı tarafın bina yapma istemleri hususundaki başvurularının, taşınmazların bulunduğu yerin Bayındır Barajı mutlak koruma alanı içerisinde kaldığı gerekçesi ile davalı idare tarafından reddedildiği tesbit edilmiştir.
Dava konusu taşınmazların baraj gölü mutlak koruma alanı içinde kaldığından bahisle inşaat yapılmasına müsaade edilmesi hususundaki talebin reddi, idari bir tasarruf olup davalı idarenin de fiili el atması da bulunmadığından, davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi,Doğru görülmemiştir.” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2003/12867 K. 2004/491 T. 27.1.2004)
Yine aynı şekilde “kamulaştırma şerhi” konulması tek başına, kamulaştırmasız el atma oluşturmaz;
“Taşınmazın tapu kaydı üzerine Kamulaştıma Kanununun 7. maddesine uygun olarak Kamulaştırma şerhi konulması fiili el atma olarak kabul edilmez ve fiili el atmayı başlatmaz. Dava dilekçesinde dava konusu taşınmaza kamulaştırma şerhinin konulması tarihinde fiilen el atıldığına dair beyan da bağlayıcı olmadığı gibi el atma tarihi konusunda kanaat verici nitelikte değildir.”( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/17955 K. 2002/20473 T. 12.11.2002)
c) Fiili El Atma, sürekli ve kalıcı olması gerekiyor.
Eğer kalıcı bir el koyma yoksa; açılacak davaya artık kamulaştırmasız el atma davası diyemeyiz. Bu durumda, Adli yargıda haksız fiil hükümleri uyarınca, tazminat davası açılabileceği gibi, idari eylemden doğan zarar idari yargıda tam yargı davası açılmak suretiyle, uğranılan zararın giderilmesi talep edilebilir.
Peki görevli mahkemeyi nasıl tespit edeceğiz?
İdari mercilerin verdikleri kararlar sonucunda plan ve projelere uygun el atmadan doğan zararların tazminine ilişkin dava “ idare mahkemesinin görevine giren bir tam yargı dava”sıdır.
Bunun dışındaki haksız el atmadan doğan zararların tazminine yönelik dava ise “ adli yargının görev alanına giren, Borçlar Hukuku hükümlerine bir tazminat davası”dır.(İBK.,16.05.1956 gün, E.1958/17, K.1959/15)
Uygulamadan Örnekler:
“Bir kamu kurumu tarafından bir tesisin yaptırılması sırasında Devlet malı olmayan yerlerden toprak veya kum alınması yahut böyle yerlere toprak, kum veya moloz yığılması neticesinde doğan zararların tazmini davası başkasının malına kamu kurumunun dilediği gibi elatma hakkı bulunmadığı ve plan veya projelere ve şartnamelere başkasının malına ihtiyaca göre elatılabilmesini gerektirecek esaslar konulamayacağı cihetle haksız eylemden doğan tazminat davası sayılır. Aynı kural ağaç kesilmesi hali için de söz konusudur. Bundan başka yapılan işlerin plan ve projelere aykırı yapılması hali de idari karara aykırı bir hareket bulunması itibariyle yine idari kararın uygulanmasından doğan bir zarar sayılamaz ve bu bakımdan dava haksız eylemden doğan ve adli yargı yerinde bakılması gereken bir tazminat davası olarak kabul edilir.
Temyize konu edilen davada davacı, yol yapımı sırasında davacıya ait taşınmaza hafriyat dökülmesi sonucu uğradığı zarar için tazminat istediğine göre yukarıda esasları belirtilen 11.2.1959 günlü ve 17/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararının III. bendi gözönünde bulundurulmaksızın yargı yolu bakımından mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş olması doğru değildir. Kararı davalı temyiz etmiş davacı temyiz etmemiş ise de görev hususu re'sen dikkate alınacağından kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.” (4. HUKUK DAİRESİ E. 2004/15690 K. 2004/14187 T. 13.12.2004)
“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak, davada davalı idarece, davacının tapulu tarlasının bir kısmından toprak alınmak ve bir kısmına da toprak yığılmak suretiyle kamulaştırmasız elatılarak kullanılamaz hale getirildiği iddiasıyla tazminat istemiştir.
Mahkemece de olayı, kamulaştırmasız elatma olarak nitelendirilip sözkonusu yerlerin saptanan bedeline hükmedilmiştir. Oysa, kamulaştırmasız elatmadan sözedebilmek için; elatmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki elatma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından sözetmek de olanaksızdır. O halde; davada hukuksal sebebin belirtimi hakime mevdu bir iş olup tarafların bu konudaki iddia ve taleplerinin bağlayıcı olmayacağı kuralı gözetilerek olayın alelade bir haksız eylem olarak kabulü ile, toprak alınan ve toprak yığılan sözkonusu yerlerin eski haline getirilmesi için sarfı lazım gelen giderlerin usulünce saptanması ve işte bu tür zararın tazminine karar verilmesi gerekirken, bu hususların düşünülmeyerek belirtilen şekilde taşınmazın bedeline hükmedilmesi yersizdir.
Kabul şekline göre de; anılan taşınmazın daha önce belli bir kısmının kamulaştırılmış olduğu cihetle kamulaştırma planının da mahalline uygulanarak, kamulaştırılan ve kamulaştırmasız elatıldığı ileri sürülen yerlerin aynı kroki içinde birlikte olarak gösterilmesinin sağlanması ve böylece kamulaştırmasız elatıldığı iddia edilen yerlerin kesin miktarlarının sağlıklı bir biçimde ortaya çıkarılması gerekirken bu yönden eksik inceleme ile hüküm kurulması ve ayrıca kamulaştırmasız elatıldığı öne sürülen kısmın tapu kaydının ifrazen davalı idareye geçirilmesine ilişkin hükmün bir takım koşullara bağlanması doğru değildir. (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991
adnan koray
Üye Kimliği
adnan koray İsimli Üyeye Özel Mesaj Gönderin
adnan koray İsimli Üyeye Email Gönderin
adnan koray İsimli Üyenin Tüm Mesajları Arayın
Old 22-12-2007, 23:40 #2
adnan koray
Varsayılan
II) Kamulaştırmasız el atma vardır diyebilmemiz için ikinci şart, El Atmanın Kamulaştırma Yetkisine sahip idare tarafından ve “kamu yararı” için yapılmış olmalıdır.
Yetkili olmayan idare tarafından kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el konulması halinde, uğranılan zararın tazmini, BK.m 41 uyarınca talep edilebilir, ancak, el konulan taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi karşılığında taşınmazın bedelinin ödenmesi talep edilemez.
Ayrıca,Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için idarenin taşınmaza kamu yararı amacıyla el koymuş olmalıdır. Uygulamadan bir örnek:
“Oysa, kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmek için; el atmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki el atma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından söz etmek de olanaksızdır.” (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991)
------------------ --------------------
İşte bu anlatılanlar ışığında yapılan eylemin Kamulaştırmasız El Atma olduğunu tespit ettikten sonra, kamulaştırmasız el atmanın “ne gibi” bir hukuki sonucu olacaktır? Onu incelemeye geçebiliriz.
Taşınmazına idare tarafından el konulan malik, “El atmanın önlenmesi Davası” açabileceği gibi “bedel” davası( el konulan yerin bedelinin tahsili) da açabilir. Yani malik, bu konuda seçim hakkına sahiptir, bu davalardan dilediğini açabilir. Bunun hukuki dayanağı ise, 16.05.1956 gün ve 1-6 sayılı İBK’dır. Buna göre,
“Usulü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulu yola kalbedilen şahsın, esas itibariyle, gayrimenkulunu yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulunun bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.5.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
I)ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
DAVACI : El atılan taşınmazın maliki veya mirasçısı tarafından açılır.
Zilyetliğe dayanılarak bu dava açılamaz. “davacıların malik olmayıp mahkemece zilyetlik durumlarının araştırılarak malik sıfatıyla hareket ettikleri kabul edilmek suretiyle müdahalenin men’inine karar verilmesi bu nedenle doğru görülmemiştir.” ( 5. HD.30.12.1999. gün 20848/22097)
Yeni Türk Medeni Kanunun 702.maddesi uyarınca, mirasçılardan her biri bu davayı tek başına açıp tek başına takip edebileceklerdir.
DAVALI : Taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın el koyan İdaredir. Ancak, el koyan idare, uygulamada karıştırılmaktadır.
Uygulamada en çok karşılaşılan ve karıştırılan durum, köprü yapımı,yol yapımı gibi köylere hizmet götürme ile ilgili işlerde dava köy muhtarlığına açılmaktadır. Bu davalarda husumet, İl Özel İdaresine yöneltilmesi gerekmektedir.
“ Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun uyarınca köy yollarının yapımı ve bakımı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'ne aittir. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün hükmi şahsiyeti de 5286 Sayılı Yasa ile sona ererek İl Özel İdare Müdürlüğü'ne bağlanmıştır. Bu nedenle davanı İl Özel İdare Müdürlüğü'ne karşı açılması gerektiği düşünülmeden husumet ehliyeti bulunmayan köy muhtarlığına karşı açılan davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir”( E. 2005/11993 K. 2005/11223 T. 20.10.2005)
Görevli Mahkeme: El Konulan Yerin değerine göre tayin olunan mahkeme
Yetkili Mahkeme : Taşınmazın Bulunduğu yerdeki Mahkeme
II) BEDEL DAVASI
El konulan taşınmazın maliki, dilerse, El Atmanın Önlenmesi davası açmak yerine el konulan yerin bedelini verilmesini dava edebilir. Eğer el atmanın önlenmesi davası yerine bedel davası açarsa, malik, taşınmazın mülkiyetinin idareye devrine razı demektir. Bu nedenle bu tür bir dava yolu seçildiğinde, taşınmazın devriyle birlikte bedel talep edilmelidir.
Bedel davası, doğrudan açılabildiği gibi, önce el atmanın önlenmesi davası açılıp sonra bu dava ıslah yoluyla Bedel davasına dönüştürülebilir. El atmanın önlenmesi davası sonuçlanıp kesinleşse dahi bedel davası açılabilir.( HGK. 15.10.1975, E1975/5-741, K.976/2628)
DAVACI: El Konulan yerin maliki ve mirasçıları
DAVALI: El koyan İdare
GÖREVLİ MAHKEME: Genel hükümlere göre tayin olunacaktır. Yani talep edilen miktara göre görevli mahkeme tespit edilecektir. (Bazen, Kamulaştırma Kanunu uyarınca asliye hukuk mahkemesinde açıldığı ve mahkemenin değere göre görevsizlik kararı verdiği gözlemlenmektedir.)
“Kamulaştırma Kanununun göreve ilişkin 37.maddesi kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında uygulanmaz. Dava edilen miktara göre davaya bakmak Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi içindedir. İşin esasına girilerek talep hakkında karar vermek gerektiği düşünülmeden davanın görev yönünden reddine karar verilmesi,” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3374 K. 2002/5778 T. 12.3.2002)
YETKİLİ MAHKEME : Yetkili Mahkeme de genel hükümlere göre saptanır.
“Kamulaştırmasız elatma nedeniyle ödence davası, davalının ikametgahında da açılabilir. Yetki yönünden usulün 13. Maddesine bağlı değildir.” (HUKUK GENEL KURULU E. 1984/3-356 K. 1984/719 T. 20.6.1984)
II) Kamulaştırmasız el atma vardır diyebilmemiz için ikinci şart, El Atmanın Kamulaştırma Yetkisine sahip idare tarafından ve “kamu yararı” için yapılmış olmalıdır.
Yetkili olmayan idare tarafından kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el konulması halinde, uğranılan zararın tazmini, BK.m 41 uyarınca talep edilebilir, ancak, el konulan taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi karşılığında taşınmazın bedelinin ödenmesi talep edilemez.
Ayrıca,Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmemiz için idarenin taşınmaza kamu yararı amacıyla el koymuş olmalıdır. Uygulamadan bir örnek:
“Oysa, kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmek için; el atmanın, kamusal hizmete tahsis amaçlı ve kalıcı nitelikte olması lazım gelir. Olayımızda ise, davacının dava konusu yaptığı taşınmazına vaki el atma böyle bir amaca yönelik olmadığı gibi özellikle o yerleri kullanmadığı ve eli altında bulundurmadığı cihetle kalıcı nitelik taşıdığından söz etmek de olanaksızdır.” (3. HUKUK DAİRESİ E. 1990/15812 K. 1991/1863 T. 26.2.1991)
------------------ --------------------
İşte bu anlatılanlar ışığında yapılan eylemin Kamulaştırmasız El Atma olduğunu tespit ettikten sonra, kamulaştırmasız el atmanın “ne gibi” bir hukuki sonucu olacaktır? Onu incelemeye geçebiliriz.
Taşınmazına idare tarafından el konulan malik, “El atmanın önlenmesi Davası” açabileceği gibi “bedel” davası( el konulan yerin bedelinin tahsili) da açabilir. Yani malik, bu konuda seçim hakkına sahiptir, bu davalardan dilediğini açabilir. Bunun hukuki dayanağı ise, 16.05.1956 gün ve 1-6 sayılı İBK’dır. Buna göre,
“Usulü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulu yola kalbedilen şahsın, esas itibariyle, gayrimenkulunu yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulunun bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.5.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
I)ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
DAVACI : El atılan taşınmazın maliki veya mirasçısı tarafından açılır.
Zilyetliğe dayanılarak bu dava açılamaz. “davacıların malik olmayıp mahkemece zilyetlik durumlarının araştırılarak malik sıfatıyla hareket ettikleri kabul edilmek suretiyle müdahalenin men’inine karar verilmesi bu nedenle doğru görülmemiştir.” ( 5. HD.30.12.1999. gün 20848/22097)
Yeni Türk Medeni Kanunun 702.maddesi uyarınca, mirasçılardan her biri bu davayı tek başına açıp tek başına takip edebileceklerdir.
DAVALI : Taşınmaza kamulaştırma yapmaksızın el koyan İdaredir. Ancak, el koyan idare, uygulamada karıştırılmaktadır.
Uygulamada en çok karşılaşılan ve karıştırılan durum, köprü yapımı,yol yapımı gibi köylere hizmet götürme ile ilgili işlerde dava köy muhtarlığına açılmaktadır. Bu davalarda husumet, İl Özel İdaresine yöneltilmesi gerekmektedir.
“ Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun uyarınca köy yollarının yapımı ve bakımı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'ne aittir. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün hükmi şahsiyeti de 5286 Sayılı Yasa ile sona ererek İl Özel İdare Müdürlüğü'ne bağlanmıştır. Bu nedenle davanı İl Özel İdare Müdürlüğü'ne karşı açılması gerektiği düşünülmeden husumet ehliyeti bulunmayan köy muhtarlığına karşı açılan davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir”( E. 2005/11993 K. 2005/11223 T. 20.10.2005)
Görevli Mahkeme: El Konulan Yerin değerine göre tayin olunan mahkeme
Yetkili Mahkeme : Taşınmazın Bulunduğu yerdeki Mahkeme
II) BEDEL DAVASI
El konulan taşınmazın maliki, dilerse, El Atmanın Önlenmesi davası açmak yerine el konulan yerin bedelini verilmesini dava edebilir. Eğer el atmanın önlenmesi davası yerine bedel davası açarsa, malik, taşınmazın mülkiyetinin idareye devrine razı demektir. Bu nedenle bu tür bir dava yolu seçildiğinde, taşınmazın devriyle birlikte bedel talep edilmelidir.
Bedel davası, doğrudan açılabildiği gibi, önce el atmanın önlenmesi davası açılıp sonra bu dava ıslah yoluyla Bedel davasına dönüştürülebilir. El atmanın önlenmesi davası sonuçlanıp kesinleşse dahi bedel davası açılabilir.( HGK. 15.10.1975, E1975/5-741, K.976/2628)
DAVACI: El Konulan yerin maliki ve mirasçıları
DAVALI: El koyan İdare
GÖREVLİ MAHKEME: Genel hükümlere göre tayin olunacaktır. Yani talep edilen miktara göre görevli mahkeme tespit edilecektir. (Bazen, Kamulaştırma Kanunu uyarınca asliye hukuk mahkemesinde açıldığı ve mahkemenin değere göre görevsizlik kararı verdiği gözlemlenmektedir.)
“Kamulaştırma Kanununun göreve ilişkin 37.maddesi kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında uygulanmaz. Dava edilen miktara göre davaya bakmak Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi içindedir. İşin esasına girilerek talep hakkında karar vermek gerektiği düşünülmeden davanın görev yönünden reddine karar verilmesi,” (5. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3374 K. 2002/5778 T. 12.3.2002)
YETKİLİ MAHKEME : Yetkili Mahkeme de genel hükümlere göre saptanır.
“Kamulaştırmasız elatma nedeniyle ödence davası, davalının ikametgahında da açılabilir. Yetki yönünden usulün 13. Maddesine bağlı değildir.” (HUKUK GENEL KURULU E. 1984/3-356 K. 1984/719 T. 20.6.1984)
Kamulaştırmasız El atma Davalarında en önemli konulardan biri de, açılan bedel davasında, mahkeme tarafından bedelin tespiti konusudur:
BEDELİN TESPİTİ
Genel olarak;
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el konulan yerin bedeli tespit edilirken, “taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak, bu yerin dava tarihindeki değeri” belirlenir.
“Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın el atma günündeki niteliğine göre dava tarihindeki değerinin biçilmesi gerekir. Bilirkişi raporunda değerlendirmenin hangi tarihe göre yapıldığının belirtilmemesi, doğru görülmemiştir”( 5. HUKUK DAİRESİ E. 1992/3527 K. 1992/77000 T. 11.3.1992)
Bedel tespit edilirken Kamulaştırma Kanunun Değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacaktır
Kamulaştırma bedelinin tespitinde, her şeyden önce, kamulaştırılan taşınmazın ”cins ve nevi” tespit edilmesi gerekir.Yani, kamulaştırılan taşınmazın arazi vasfında mı yoksa arsa vasfında mı olduğunun tespiti çok önemlidir. Buna göre tespit edilecek bedel de değişecektir.Zira, arsaların ve arazilerin değerlerin tespiti farklı esaslara tabidir. Arazi vasfındaki taşınmazlara “gelir” esasına göre değer biçilirken, arsa vasfındaki taşınmazlara “emsal esası”na göre değer biçilecektir.
Peki arsa ve arazi ayrımını nasıl yapacağız?
Bir taşınmaz, belediye imar planı kapsamında yer alıyorsa, arsa vasfındadır. İmar planları ise, “nazım imar planı” ve uygulama imar planından oluşur.
5. Hukuk Dairesi, gerek nazım imar planında gerek uygulama imar planında kapsamında yer alan taşınmazları başka hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında olduğunu kabul etmişti. Buna karşılık, eğer taşınmaz hiçbirinin kapsamında değilse, bu taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye sınırlarında ya da komşu(mücavir) alan içinde olması gerekiyordu.Ayrıca etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanılması gerekiyordu.
18.HD’si ise, 5. HD’den farklı olarak,sadece uygulama imar planında kapsamında kalan yerleri hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında sayıyor.Buna karşılık taşınmaz uygulama imar planı kapsamında değilse, ya nazım imar planı kapsamında kalacak ya da belediye sınırları içinde veyahut mücavir alan içinde olacak. Buna ek olarak etrafı meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekmektedir, diyordu, arsa vasfını taşıyabilmesi için…
İşte bu içtihat farklılığı 1998 yılında İBK’yla giderildi Bu konuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca, 17.04.1998 gün ve 1996/3 E, 1998/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı verildi. Bu içtihada göre, “Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim ( büyükşehir, il, ilçe, köy ), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da gözönünde bulundurulabilir”
Arsa- arazi ayrımına ilişkin çeşitli yargı içtihatları:
“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye imar planı içinde olması, değilse belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte, etrafının meskun olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Belediye Başkanlığının cevabi yazılarında, Bayındır Barajı orta mesafeli koruma kuşağında yer aldığı, 1/1000 ve 1/5000'lik imar planları kapsamı dışında, belediye sınırları içinde kaldığı, ancak meskun mahalde bulunmadığı, belediye hizmetlerinin tümünden yararlanmadığı anlaşıldığına göre taşınmazın arazi vasfında kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden değerinin biçilmesi gerekirken arsa niteliğinde kabul edilerek değer biçen raporlara göre hüküm kurulması hatalıdır.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9487 K. 2004/10387 T. 25.10.2004)
“Bir taşınmaza arsa olarak değer biçilebilmesi için belediye imar planı sınırları içinde olması, olmadığı takdirde belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Pendik Belediye Başkanlığının cevabi yazısından, dava konusu taşınmazın Ömerli Barajı içme suyu havzasında çevre düzeni koruma alanında, ağaçlandırılacak alanda kaldığı anlaşılmaktadır. Bayındırlık Bakanlığının arsalarla ilgili tebliğine ve özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 Esas-1998/1 sayılı kararına göre, zirai faaliyette kullanılan bu tür yerler arsa sayılamayacağından, dava konusu taşınmazın ağaçlandırılacak alan olması, zirai faaliyette kullanılması arsa niteliğinde olmadığını göstermektedir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2004/2792K. 2004/4556T. 13.4.2004)
“Bir taşınmazın arsa vasfında kabul edilebilmesi için belediye imar planı içinde olması, olmadığı takdirde belediye sınırları veya mücavir alan içinde bulunması ve ayrıca etrafının meskun olup belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Dava konusu taşınmaz ise belediye imar planı ve belediye mücavir alan sınırları dışında kaldığı gibi, etrafı meskun olmayıp belediye hizmetlerinden de tam olarak yararlanmamaktadır. Diğer taraftan Kocaeli Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünden dosyaya gelen cevabi yazıda taşınmazın 1/25.000 ölçekli Gebze ve yakın çevresi çevre düzenleme nazım imar planı içerisinde sanayi ve depolama alanında kaldığı belirtilmiştir. Toplanan delillerden taşınmazın arazi niteliğinde bulunduğu ve bu durumuna göre değerlendirilmesi gerektiği gözetilmeden arsa olarak kabul edilip taşınmaza fazla bedele hükmedilmesi, Doğru görülmemiştir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/12128K. 2004/1656T. 24.2.2004)
“Uygulama imar planında bulunmayan taşınmazın arsa sayılabilmesi için araştırma yapılırken, keşif tutanağına hakimin genel ve objektif gözlemlerinin yazılması taşınmazın çevresi ile birlikte arsa sayılması için gerekli unsurları haiz olup olmadığını gösterecek nitelikte hakim tarafından onaylanmış ve dava konusu yer işaretlenmiş fotoğraflarının ve çevredeki yapılaşma ve tesisleri gösteren ayrıntılı plan yada krokisinin ve bağlı olduğu yerleşim merkezi ya da il, ilçe merkezine uzaklığının belirlenmesi ve tüm bu araştırmalar sonucuna göre arsa yada arazi olarak değerlendirilmesi gerekir.” (18. HUKUK DAİRESİE. 2002/5049 K. 2002/5913 T. 21.5.2002)
Arsa vasfındaki taşınmazın değerinin tespiti meselesi;
Arsa vasfındaki taşınmazların bedel tespitinde her şeyden önce ve önemlisi, “emsale göre değer biçme” yöntemidir. Bu yönteme göre, kamulaştırma tarihinden önceki bir tarihte, kamulaştırılan taşınmazın yakınında bulunan ve bununla aynı nitelik ve özellikleri taşıyan bir taşınmazın satımında ödenmiş olunan “satım bedeli” kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde esas alınır. Eğer aynı nitelikte taşınmazlar bulunamazsa benzer niteliktekiler bulunmaya çalışılır.
Aynı bölgede ve kamulaştırılan(kamulaştırmasız el konulan) taşınmazın yakınındaki bir taşınmaz ve kamulaştırma tarihine yakın tarihteki değer esas alınmalıdır. Ancak, bu mümkün olmadığı sürece başka bir bölgedeki taşınmazda emsal teşkil edebilir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004 ve benzeri içtihatlar)Kamulaştırmadan önceki tarihte yapılan satışlar dikkate alınabilir ancak kamulaştırmadan sonraki tarihte yapılmış satışlar dikkate alınmaz.
Ve yargı kararlarında sıkça belirtildiği üzere “özel amaçlı satışlar” emsal olarak alınmaz. Yargıtay’a göre şu satımlar “özel amaçlı satım” niteliğindedir:
a)Muvazaalı satımlar
b)Bir bankanın ticari faaliyet göstermek için yaptığı alımlar
c)Benzin istasyonu kurmak için cüz’i bir yerin alınması
d)Kamulaştırma karşılığı satımlar
e)Harici satımlar(adi senetle yapılan satımlar)
f)Paydaşlar arasında yapılan satımlar
Bu açıklamalar ışığında yerel mahkeme arsanın değerini tespit ederken şöyle yapmalıdır:
Arsaların değerinin dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla taraflara dava tarihinden önceki yakın tarihlerde ve yakın yerlerdeki alım-satıma ait emsal satışları ibraz etmeleri hususunda mehil verilmesi ve gerektiğinde aynı özellikleri taşıyan emsal satışların ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden re'sen getirtilmesi, bilirkişi kurulları marifetiyle emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/392 K. 2004/1912 T. 27.2.2004)
Değer tespitinde Emsale göre değer biçme yöntemi haricinde Kamulaştırma kanunun 11. maddesi uyarınca şu unsurlarda dikkate alınır:
a)Taşınmazın Yüzölçümü
b)Varsa Vergi Beyanı
c)Resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
d)Taşınmazın bütün nitelik ve unsurları
e)Diğer objektif ölçüler
Yargıtay İçtihatlarına göre, arsa vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** Değer tespiti özel amacı olmayan satışlara göre, ikisi teknik ve birisi de mahalli bilirkişiden oluşan üç kişilik bilirkişi kurulunca yapılması gerekir.( 12.7.2005, 7902/8472. 5HD)
*** Eski satışların emsal alınması halinde, eski satışlara kamulaştırma günü arasında geçen zaman içinde taşınmaz malların değerinde ortaya çıkacak değişikler gösterilerek ve fiyat endeksleri uygulanarak değer biçilmesi gerekir.
*** Bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu denetlenmelidir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004)
*** Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüslerinin sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği bedelin dikkate alınmamasıgerekir. (5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/3544 K. 2004/5104 T. 26.4.2004)
*** Emsalden fazla değer biçilmesi için taşınmazın üstün nitelikleri gösterilmesi gerekir.(5. HD. 2.7.1997,9887/11168)
Arazi Vasfındaki Taşınmazın Değerinin Tespiti;
Arazilerin değeri “gelir esasına” göre tespit edilir. Değerin tespitinde her şeyden önce taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, hesaplanır. Sonra da buluna gelire göre arazinin değeri saptanır.
Arazinin değeri, gelire göre nasıl saptanacaktır?
Bilimsel bir yol izlenecektir. Yıllık safi gelir, kapitalizasyon faizine bölünerek taşınmazın değeri tespit edilir. Buna uygulamada rant formülü denmektedir. Kapitalizasyon faizi ise, belli bir bölge de, aynı yıl içinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki, arazinin gerçek satış bedeli ile net gelirine oranlanarak bulunur. Türkiye’de bu oran %3 ila %15 arasında değişmektedir. Örneğin Iğdır’da genelde %5 alınmaktadır.
Hukuk Genel Kurulunun Kapitalizasyon faizi ile ilgili açıklayıcı bir içtihatı kapsamında uygulama yön bulmaktadır:
“Arazinin rantı ( net geliri ) ile o arazinin satış değeri ( çıplak değer ) arasındaki oran olarak tanımlanan; belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlaranak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarınınherbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen Kapitalizasyon faizi dir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama Kapitalizasyon faizi oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın; kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde uygulanacak Kapitalizasyon faizi oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri ( kent ve kasabaya yakınlığı; ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi ) belirlendikten sonra saptanır. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, - yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar % 3-% 15 arasında değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay'ın, yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, incemele konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan Kapitalizasyon faizi oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak uygulanması gerekli olup, bu,suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı bilirkişi tarafından, ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.(28.06.1995,1995/18-246E, 1995/687K.)
Yargıtay içtihatlarına göre, arazi vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** taşınmaza ekilebilecek ürün geliri üzerinden değer biçilirken münavebe ürünlerinin dekara ortalama verim miktarları ile hasat zamanındaki kilogram satış fiyatları üzerinden değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2005/12928 K. 2006/108 T. 23.1.2006)
*** Münavebe ürünleri dışında, taşınmaza değer biçilebilmesi için davalının dava konusu taşınmazda başka ürünü ekip hasat ettiğini, toptancı halinde yapılması gereken satış belgeleri ile ispat etmesi gerekir.
*** Kamulaştırmasız el atma davalarında dava tarihine göre taşınmaza değer biçilmesi gerekir.
Kamulaştırmasız El Atma Davlarında özellik arz eden durumlar:
Üzerinde ağaç bulunan taşınmazın değerinin tespiti;
Arsa vasfındaki taşınmazın üzerinde, ağaç bulunması durumunda taşınmazın değeri, emsal esasına göre tepsi edildikten sonra, ağaçların değeri hesaplanır ve taşınmazın değerine eklenir.
Arazi vasfında ise; arazinin değerini ağaçlar oluşturuyorsa, yani arazi üzeri kapama bahçe, ya da kavak ağaçları ile kaplı olduğu hallerde arazinin değeri bu ağaçların değeridir. Arazinin değerini ağaçlar oluşturmuyorsa, ağaçların değeri bulunur ve bu arazinin değerine eklenir.
“Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, üzerinde kapama bahçe niteliğini verecek sayıda meyveli ağaç bulunan taşınmazların kapama meyve bahçesi olarak -dekar başına elde edilecek net gelir esas alınmak suretiyle- zemini ve üzerindeki ağaçları kapsayacak biçimde değerlendirileceği kabul edilmektedir.
Bu nedenle mahkemece nar ve narenciye ağaçlarının taşınmaz üzerinde normal sıklıkta kaplayacakları alan ayrı ayrı saptanıp nar ve narenciye bahçesi olarak değerlendirilmeli, ( ağaçların yaşı ve cinsi belirtilerek ) dekar başına ürün miktarı, üretim maliyeti ve toptan satış fiyatlarını gösterir resmi veriler getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalı, 2942 sayılı Yasanın 15.maddesinin 11.fıkrası hükmü de gözetilip varılacak sonuca göre işlem yapılmalı ve oluşacak duruma göre karar verilmelidir”( 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/6116 K. 2002/6970 T. 17.6.2002
Üzerinde yapı bulunan taşınmazın Değerinin tespiti;
“Arsa” vasfında bulunan taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda arsanın değeri emsal esasına tespit edildikten sonra, yapının değeri hesaplanıp bu iki değer toplanır.Yani zemin ile binanın değeri ayrı ayrı hesaplanır.
Arazi vasfındaki taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda ise iki şekilde hesaplama yapılır: Birincisi, arazinin değeri gelir esasına göre hesaplanır daha sonrada binanın değeri tespit edilir ve bu iki değer toplanır.
İkincisi, taşınmazın üzerindeki yapı,taşınmazın gelir getirmesine doğrudan katkı yapıyorsa, taşınmazın değeri gelir esasına göre hesaplanır, hesaplanan değere yapının da değeri de dahil olduğundan ayrıca yapının değeri hesaplanmaz.
Kısmi Kamulaştırma durumunda bedelin tespiti,
İdare taşınmazın tamamını kamulaştırabileceği gibi bir kısmını da kamulaştırabilir ya da bir kısmına el koyabilir. Bu durumda kamulaştırma kanunun 12. maddesi kıyasen uygulanacaktır.Kısmi kamulaştırmasız el koyma durumunda;
Eğer geriye kalan kısmın değerinde değişiklik olmamışsa, yalnız kamulaştırılan kısmın değeri tespit edilir.
Geriye kalan kısmın değerinde azalma olması durumunda, bu azalmanın miktarı tespit edilir ve bulunan bu değer kamulaştırılan kısmın değerine eklenir. Kanunda taşınmaz malikine ödenecek değer azalmasının oranına ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır ancak, Yargıtay, kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki değer kaybı % 50 yi geçmesi durumunda,davacıya %50 ile ile yetinip yetinmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu orana göre, hüküm kurulmalı, yetinmediği takdirde, davalı idareye geriye kalan kısmın bedelini ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyetini kazanması imkanı sağlanmalıdır, demektedir.
“Dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan ve krokili raporda ( e ) harfi ile gösterilen 223 m2'lik kısımda % 70 oranında değer kaybı öngörülerek kamulaştırma bedeline ekleme yapılmıştır. Kısmî olarak yapılan kamulaştırmalarda kamulaştırmadan arta kalan kesimdeki değer kaybının % 50 oranını geçmesi hallerinde davacıya % 50 oranında değer kaybı ile yetinilip yetinilmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu miktara göre hüküm kurulması, yetinmediği takdirde davalı idareye geri kalan taşınmaz bedelinin tamamını ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyet hakkını kazanması imkânı sağlanmalı ve talep ettiği takdirde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilmeli, aksi halde bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalışı oranına göre karar verilmelidir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/10019 K. 2003/12669 T. 3.11.2003)
Geriye kalan kısmın değerinde artma olması durumunda, kamulaştırılan kısmın değerinden, geriye kalan kısmın değeri düşürülür.Ancak yapılacak indirimkamulaştırma değerinden %50 den fazla olamaz.
Geriye kalan kısmın işe yaramaz hale gelmesi durumunda, Talep halinde( kamulaştırma kanunun 12/5 kıyasen şartlar varsa-süre şartı hariç-) idare kalan bu kısmı da kamulaştırmak zorundadır.
-------------------- ----------------------------------
Kamulaştırmasız El Atma davalarını yukarıda inceledik. Davacı bu davalarla birlikte, taşınmaz üzerinde bulunulan yapılara zarar verilmişse, tazminat davası da açabilecektir. Ayrıca açılacak davalarda ecrimisil talep edebileceği gibi bedel davasında faiz de talep edebilir.
Ecrimisil, bedel davası ile birlikte talep edildiği takdirde, malik, dava gününde bu yerin mülkiyetini idareye devretmeye razı olduğundan dava gününden sonra ecrimisil talep edilemez.
Faiz, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırma yapılmaksızın el koyma nedeniyle açılan bedel davasında, el koyma gününden değil, dava gününden başlatılarak yürütülmelidir.Ayrıca istenebilecek faiz, yasal faizdir.
frmpaylaş.com
